DIUNDANGKANNYA Peraturan Presiden No 79 Tahun 2024 membuka peluang pemerintah menciptakan pembiayaan alternatif. 

Peraturan itu mengatur pendanaan penyediaan infrastruktur melalui pengelolaan perolehan peningkatan nilai kawasan atau P3NK. 

Gagasan utamanya adalah pemerintah ingin mendapatkan dana pengembalian dari investasi yang telah dilakukan melalui pembagian proporsi peningkatan nilai kawasan yang ditunjukkan naiknya harga tanah/properti. Keterlibatan pasar properti diharapkan mewujudkan sistem pembiayaan berkelanjutan. Investasi yang dilakukan pemerintah diharapkan meningkatkan nilai kawasan yang kemudian ditangkap kembali menjadi dana pembangunan secara menerus. Maka cukup beralasan jika mekanisme ini juga diyakini sebagai pembiayaan yang bijak dan berkelanjutan.

Di lingkup global, inisiatif ini sering disebut sebagai land value capture (LVC), yaitu mekanisme pembiayaan publik di mana pemerintah memperoleh sebagian nilai tambah tanah yang dihasilkan oleh investasi publik atau perubahan kebijakan guna mendukung pembangunan infrastruktur. 

Mekanisme pembiayaan ini cukup popular di Amerika dan Eropa sebagai alternatif mengatasi keterbatasan anggaran publik. Seperti pembangunan Transbay Transit Center di San Francisco Amerika yang menghabiskan 2,2 juta dollar AS melalui kombinasi pendanaan dari pemerintah federal dan LVC atau P3NK. 

Di Indonesia, ada empat pilot project yang menggunakan mekanisme pembiayaan ini, meliputi: proyek ruas jalan tol Lematang-Pelabuhan Panjang di Lampung, ruas jalan tol Rengat-Pekanbaru di Riau, jembatan Batam-Bintan di Kepulauan Riau, serta jalan tol Pelabuhan Semarang. 

Ini adalah babak baru pembangunan infrastruktur yang bukan hanya membangun fisik jalan, tapi juga menciptakan ekosistem pasar properti di sekitarnya. Sejalan dengan aturan itu yang melibatkan dunia usaha seperti pelaku properti di dalam perencanaan dan pembangunan. Di balik breakthrough dan upaya bijak ini, ada baiknya perencana kota dan pengambil keputusan memperhitungkan beberapa catatan dari sudut pandang pasar properti, terutama dinamikanya. 

Mekanisme pasar yang selalu menyetir fluktuasi harga rumah merupakan sinyal mengenai bagaimana penjual dan pembeli properti meresponsnya. Mengingat pasar properti itu tersegmentasi. 

Nilai Kawasan 

Bagaimana nilai kawasan tercipta? Pasar properti umumnya merespons investasi seperti pembangunan infrastruktur tol dengan kenaikan harga tanah di sekitar pintu tol pada radius tertentu. 

Ini terjadi karena peningkatan kualitas lokasi yang diikuti oleh meningkatnya permintaan akan properti.

Para calon pembeli akan mencari daerah ‘strategis’, yaitu lokasi yang mampu mengurangi biaya transportasi regular di balik keterbatasan finansial rumah tangga. Karena tol merupakan salah satu infrastruktur pendukung pergerakan, maka disinyalir akan meningkatkan geliat pasar properti di sekitarnya. 

Kenaikan permintaan ini membawa konsekuensi pada kenaikan harga properti, dan akhirnya nilai kawasan terwujud. Dari sudut pandang ekonomi kota, para calon pembeli adalah agen ekonomi yang membuat keputusan transaksi berdasarkan pertimbangan finansial, yaitu meningkatkan manfaat lokasi. Mereka mengkompensasi naiknya harga rumah dengan waktu tempuh ke tempat kerja, fasilitas perkotaan seperti sekolah, pasar, stasiun, juga ke pusat kota. 

Singkatnya, mereka mempertimbangkan rasio manfaat, pengeluaran, dan eksternalitas. Dengan kata lain, nilai kawasan terwujud karena meningkatnya kualitas lokasi. Sebagai contoh pembangunan jalan tol, waktu tempuh ke lokasi-lokasi layanan kota akan semakin singkat yang secara langsung berkaitan erat dengan semakin murahnya biaya pergerakan rutin. 

Kenaikan harga akibat peningkatan nilai kawasan yang kemudian ditangkap dan menjadi kewajiban para penerima manfaat untuk mengembalikan kembali ke negara dalam bentuk uang. Mekanisme penangkapan kenaikan nilai kawasan dapat dilakukan menggunakan mekanisme pajak maupun retribusi. 

Khusus properti, sangat memungkinkan menggunakan instrumen PBB, BPHTB atau retribusi daerah. Alhasil, masyarakat sebagai pembeli properti akan menikmati manfaat investasi. Dengan catatan bahwa pintu tol memang menjadi penghubung kawasan permukiman warga dan bukan sebagai pintu gerbang ke perumahan elite tertentu. Jika yang kedua ini terjadi, maka penerima manfaat dari investasi publik hanya segmen pasar tertentu saja, yaitu penghuni kawasan elite. 

Namun, banyak studi di berbagai negara mengungkapkan bahwa di balik kenaikan harga itu juga muncul permintaan baru dengan kapasitas finansial lebih tinggi. Tidak jarang, para calon pembeli baru ini juga menggantikan penduduk setempat yang telah lama tinggal. Fenomena ini yang kemudian sering dipahami sebagai gentrifikasi, pergantian penduduk mengikuti semakin meningkatnya kualitas lingkungan suatu kawasan. Dengan kata lain, harga properti juga menyaring warga dengan mendatangkan warga/ pembeli baru dan mendorong warga lokal yang kurang mampu untuk keluar. 

Para pendatang baru ini dapat kita telusuri dari menjalarnya kenaikan harga rumah. Di statistik spasial, kami menyebutnya fenomena spillover atau ripple effect. Ada dinamika kenaikan harga yang melimpah/meluber dari pusat investasi ke lokasi yang menjauhi titik investasi itu. Kondisi ini tentu akan memengaruhi kondisi pasar properti termasuk segmentasinya. 

Merujuk pada penjelasan di atas, delineasi zona ekonomi yang juga diatur oleh Perpres No. 79 tahun 2024 seyogyanya perlu mempertimbangkan dinamika pasar properti itu.

Delineasi Wilayah Tangkapan

Perpres No. 79 tahun 2024, tepatnya pasal 12, menjelaskan pengertian operasional delineasi wilayah tangkapan menurut batas fisik dan/atau administrasi. Peraturan ini menjelaskan bahwa zona ekonomi dapat didelineasi menurut koridor ekonomi atau zona ekonomi. 

Meskipun peraturan ini telah menjelaskan secara lugas mengenai keterlibatan pasar properti, seperti yang diatur oleh pasal 9 (3), tapi sepertinya perlu mengulas lebih dalam mengenai perannya dalam delineasi wilayah tangkapan. Mempertimbangkan pasar properti dalam delineasi wilayah tangkapan perlu dilakukan karena investasi akan mengubah kualitas kawasan dan berpotensi bergantinya para penghuni. 

Dengan kata lain, investasi akan mengubah tempat dan orangnya atau mengubah lingkungan tempat tinggal (neighborhood change). Lisa K. Bates (2006) melalui disertasinya berjudul ’A Housing Submarket Approach to Neighborhood Revitalization Planning: Theoretical Considerations and Empirical Justifications’ juga sangat merekomendasikan delineasi kawasan tempat tinggal berdasarkan pasar properti di samping batas administrasi. 

Rekomendasi ini tidak terlepas dari dinamika pasar properti berpotensi mengubah lingkungan tempat tinggal. Para calon pembeli yang memiliki kemiripan preferensi rumah tinggal akan berkumpul di satu lokasi serupa untuk berbagi manfaat lokasi dan kawasan. Berkumpulnya mereka bukanlah kebetulan, melainkan hasil dari penyaringan pasar properti yang ditentukan oleh kemampuan finansial mereka atas harga properti. 

Kelompok pasar properti hasil dari berkumpulnya para pembeli baru ini yang kemudian kami sebut submarket dari sudut pandang pasar properti. Submarket ini juga bisa dipahami sebagai lingkungan tempat tinggal (neighborhood). Dengan kata lain, investasi yang dilakukan akan memengaruhi pasar properti dan pada akhirnya memengaruhi kualitas lingkungan tempat tinggal. Sehingga dinamika pasar properti sangat disarankan untuk dipertimbangkan dalam delineasi zona ekonomi. 

Dengan demikian, perencana kota dan pengambil keputusan bisa lebih jelas memahami dan juga mengintervensinya jika terjadi gejolak yang berakibat pada pasar properti dan berujung pada perubahan lingkungan hunian. (Sumber: Kompas.com)